二手房交易中款项的区分

  诚意金的交付意味着购房者对中介推荐的物业有购买意向，一方面是向卖方表示购买诚意，另一方面也为中介提供了与卖方谈判的砝码，对买卖的最终促成起到一定的推动作用。诚意金需交多少并没有一定的限制，但在交付前购房者务必对物业进行全面了解，并对欲购买的物业提出自己理想的购买价格及其它交易条件，因一旦卖方接受了买方提出的购买条件，诚意金就会转为定金，如果买方在这个阶段放弃购买，定金将全部归卖方所有。当然，在卖方没有接受买方的条件前，诚意金是可退还的。

    在买卖双方签署中介方提供的居间合同后，购房者交予中介的诚意金将自动转为定金，买方须即时按该成交物业成交额的5—10％补齐后交卖方签收。为保障购房者的资金安全，中介方会要求卖方将房产证原件交到中介公司保管后再付定给卖方，如物业尚在贷款抵押期，购房者应要求中介方代为托管定金（大额定金建议交由银行托管），待卖方注销抵押后（即卖方赎出房产证后）再转付卖方。

  
  虽然卖方的定金由中介方托管，但只要卖方签收即视为生效，即使卖方违约，根据合同约定，也可通过法律途径对其进行起诉。

    按揭购房者在落实银行借款金额后，应将首期款交予相关机构监管，可选择银行或中介公司，在这里郑重提醒购房者，尽量由银行进行监管，原因主要有两方面：

  
  一、防止中介公司“吃差价”。由银行代监管资金，在所购物业房产证已正式转名至买方名下时，代监管资金的银行将实际监管金额一次性转付到卖方指定帐户。如选择由中介公司监管，就为部分违法中介吃差价提供可乘之机，不法中介会将差价部分扣除，再行转付卖方。

  
  二、防止中介公司“非法集资”。某些中介公司会趁机将客户的监管资金挪作他用，如对外融资及作其他内部资金周转用，甚至出现违法中介将客户的血汗钱盗用一空、关门走人的现象，所以建议购房者选择有实力的品牌中介公司进行交易。

#顾小东律师简介：男，法学学士，副主任律师，中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验，现专注于经济合同、刑事犯罪、法...More>>