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房产是每个家庭的一项重要的固定财产，往往花费了家庭的大部分积
关于房屋买卖的过户登记效力问题，我国现行法律、行政法规、部门规章及司法解释等是这样规定的：
《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“集体所有的土地， 由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位和个人依法使用 的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”由此 可知，无论是“确认所有权”，还是“确认使用权”，其前提条件都是“登记 造册”和“核发证书”，都是强调以登记为取得所有权或使用权的成立要件。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条规定：“国家依法对 土地实行登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任 何单位和个人不得侵犯。”此条说明，只有合法取得的土地所有权和土地使用 权才能得到法律的保护，而只有登记才是合法取得土地所有权和土地使用权的 标志;反之，未经登记不能取得土地所有权和土地使用权，也是无法获得法律 保护的。第六条规定：“依法变更土地所有权、使用权的，因依法转让地上建 筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县以上人 民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行 土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权变更，自变更登记之曰起 生效。”从该条可以看出，土地所有权和使用权的变更，只有经登记才发生法 律效力。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六 条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登 记，领取土地使用证，取得土地使用权。”该条的意思是，未经登记取得登记 证书，不能取得土地使用权。
《土地登记规则》第二十五条规定：“不经变更登记的土地使用权、 所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”此条也明确表 明，登记为土地权属变动的成立要件。
《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》) 第六十条第三款规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府 房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政 府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核 实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解 为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。第四十九条规定:“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。”
《担保法》第三十九条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订 立抵押合同”，第四十条规定：“当事人以房地产抵押的，应当办理抵押物登 记，抵押合同自登记之日生效”，由此得知，双方若未签订书面抵押合同，便谈不上抵押能够发生法律效力。
《城市私有房屋管理条例》第六条第一款规定：“城市私有房屋所有 人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋 所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理 所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第九条第一款规定：“买卖城市私有 房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证 明，到房屋所在地房管机关办理手续。”上述两款中的“须”字，是“必须” 的意思，是强制性规范，当事人买卖私有房屋必须办理所有权转移登记手续， 即未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同无效。
由此可见这方面的事情是多么的重要，在学习法律的知识的时候也需要仔细全面的了解，在遇到房屋买卖登记案件的时候也要将这些法律法规仔细的浏览一遍，确定在该起案件中应该适用什么法律中的哪个条款才是最合适的。
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@顾小东律师简介：男，法学学士，副主任律师，中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验，现专注于经济合同、刑事犯罪、法律顾问等领域的研究和实践。熟悉公司、企事...More>>
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