顾小东律师
顾小东律师法律网
25.nj64.com
南京顾小东律师电话025-84110110

房屋拍卖的流程是怎样的

什么时候会进行房屋的拍卖呢?我们所了解到的,主要就是在进行房屋抵押贷款的时候,贷款人到期无法归还银行的贷款,那么此时作为抵押权人,银行就可以将抵押的房屋进行拍卖,然后优先受偿拍卖价款。那么此时房屋拍卖的流程是怎样的?请跟随我们一起在下文中进行了解。
   一、房屋拍卖的流程是怎样的
  (一)拍卖前,查封房屋
  (二)拍卖前,评估房屋
  (三)第一次拍卖(拍卖不动产,应当在拍卖十五日前公告)
  1、竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的,可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定,但不得低于评估价或者市价的百分之五。
  2、人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。
  3、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的,应当将该财产交其抵债。
  (四)第二次拍卖
  拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,应当在六十日内再行拍卖。
  (五)第三次拍卖
  对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权,应当在六十日内进行第三次拍卖。
  (六)变卖
  第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的,人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产,且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的,应当解除查封、冻结,将该财产退还被执行人,但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
  (七)所有权转移
  不动产拍卖成交或者抵债后,该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书等,到房屋所在地的交易中心办理产权过户。
  所谓保留价,是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格,它是出卖人维护自己利益的保证手段。拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基数。司法拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
   二、购买拍卖房存在什么风险
   (一)房屋原所有权人的身份背景。
  您都知道,司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务,而被债权人起诉,查封抵押房产,最终被法院强制执行拍卖,当前大部分是由于投资失败。资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起,如果房主是循规蹈矩做生意投资失败,人品可靠还好,但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路,那么你通过法院拍下了他的房屋,如果碰到不讲理的流氓,日后回到你家找你闹事、算账,那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因,而且法院也不会24小时守在你家里保护你,那么如果碰到这种流氓分子,真的是鸡犬不宁了。
   (二)户口问题。
  房屋虽然被你拍下了,但是原房主的户口却无法迁出。
   (三)长期租赁的法律风险。
  根据物权法等法律规定,如果租赁在前、抵押在后的,拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的,会把租赁合同签的很长,甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋,买下了之后由于承租人的存在,自身还是没法搬进去住。更有甚者,有的一开始说没有租赁,等你拍卖后,突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退,那你就麻烦了。
   (四)补缴相关税费的风险。
  营业税个人所得税房屋契税肯定都是要买受人缴的,还有就是水电费 物业费及其他费用如果拖欠了很久 也是需要拍卖后买受人自行承担的,这块费用还是要考虑的。
   三、购买拍卖房需要注意什么问题?
  (一)解产权办理等方面是否存在瑕疵。要确认所竟买的房屋是否具有完全产权和房地产转让的各项条件;同时,需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。
  (二)实地考察计划购买的房地产,除了了解房屋的建筑面积、户型、房屋的布局、朝向是否合适,配套的水、电、气是否齐全,房屋的结构、外观质量有无问 题,物业管理水平及周围环境、交通条件是否理想外,更重要的是查询该物业是否有拖欠的水费、电费、管理费、维修基金等情况。
  (三)房屋里的附属设施,比如一些家具、家电之类的,要明确这些附属物与拍卖物业的关系。
  若有意购买拍卖的房屋,那么此时可以事先了解一下房屋拍卖的流程,这样才能开准时间,以比较优惠的价格拍下心意的房屋。相比之下,进行拍卖的房屋价格一般都是比市价要低一些的,这也让不少人打起了拍卖房屋的主意。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系顾小东律师,手机:025-84110110

@顾小东律师简介:男,法学学士,副主任律师,中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验,现专注于经济合同、刑事犯罪、法律顾问等领域的研究和实践。熟悉公司、企事...More>>

·单方面解除劳动合同的程序是怎样的?
      单方面解除劳动合同的程序是怎样的?用人单位单方解除劳动合同,一般是指用人单位依据《劳动合同法》第39条、第40条之规定解除劳动合同。用人单位单方解......


·国家赔偿案件适用诉讼时效的规定吗?
      国家赔偿案件适用诉讼时效的规定吗?国家赔偿案件适用诉讼时效的规定,根据《国家赔偿法》第三十九条的规定,赔偿请求人请求国家赔偿的时效为两年,自其......


·离婚以后赌债务应该怎么处理
      离婚以后赌债务怎么处理根据我国婚姻法的有关规定。夫妻关系存续期间夫或妻一方以个人名义在外面借钱或欠债的,或者一方以夫妻共同名义在外面负有债务......


·合同保证金可以退吗
      需要根据合同具体内容判断。合同保证金指的是签订合同的一种约定。关于合同保证金,目前经常出现的基本是3种:1、商业合同的保证金,现在多用于加盟,......


·离婚在法律上女方要出抚养费的吗?
      离婚在法律上女方要出抚养费的吗?如果夫妻双方离婚后,女方不要孩子,女方是要给抚养费的。抚养费包括子女生活费、教育费、医疗费等费用。根据《婚......


·一方有错离婚后财产怎么分割?
      一方有错离婚后财产怎么分割?一、一方有错离婚后财产怎么分割?男方外遇女方离婚索要赔偿金是可以的,具体可以获得赔偿的理由如下:1、《民法典......


·签订合同通知书是什么?
      签订合同通知书是什么?签订合同通知书是属于那种类型的?一、同用人单位签订的合同通知书,是属于哪种类型的呢?我们与用人单位签订的是劳动合同通......


·骗取贷款罪司法解释
      一、骗取贷款罪司法解释本罪主观方面是故意,犯罪主体是自然人和单位,客体是破坏国家的金融管理秩序,客观方面是给银行或其他金融机构造成重大损失。......


·刑事国家赔偿委托书怎么写?
      刑事国家赔偿委托书怎么写?一、刑事国家赔偿委托书怎么写?国家赔偿案件授权委托书委托人:(下称“甲方”)受托人:(下称“乙方”)【甲方应认......


·有抚养条件不尽抚养义务有哪些处罚?
      有抚养条件不尽抚养义务有哪些处罚?即使是离婚的父母对未成年子女都有抚养义务,但却总有一些不负责任的父母,尽管他们有相应的抚养条件,但却拒绝履......


·上下班途中摔骨折属于工伤吗
      上下班途中摔骨折属于工伤吗走路上下班的,作为一个行人,在步行上下班的途中,如果发生意外,是否能认定为工伤呢,这个需要区别不同的情形,首先自己......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 顾小东律师 All rights reserved.
律师热线:025-84110110
025-84110110
点击这里给顾小东律师发消息


在线法律咨询