商品房买卖意向合同主要包括了哪些条款内容

我们说的商品房买卖意向合同其实也就是指商品房买卖的认购协议，一般购房者看中了某套商品房之后，可以先与开发商进行协商约定，让开发商为自己保留该房产，但为避免出现之后购房者反悔不购买的情况，损害到开发商的利益，此时开发商也会要求先签订认购书，也就是这里的商品房买卖意向合同。那么这个商品房买卖意向合同主要包括了哪些条款内容呢?我们一起通过下文进行了解吧。一般说来，商品房认购书通常具有以下主要条款：(一)双方当事人的姓名、名称、住所商品房认购书一般只有两方合同当事人，即开发商与购房者。房地产开发商都是法人，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，房地产企业是以盈利为目的的组织。群众或业界一些同志常将房地产公司的大股东或法定代表人也称作开发商，这是当前市场经济不规范的表现，人们常将企业与企业的投资者混为一谈，因此本书中所指的开发商即指房地产开发企业。与法人相对的，就是自然人，与我国《民法通则》使用的“公民”概念相同。“名称”一词是适用于法人的，而姓名是适用于自然人的，是区别一个法人与另一个法人，一个公民与另一个公民的重要标志。对商品房认购书的当事人来说，并不是所有企业都能成为合同当事人，也不是所有公民都能成为合同当事人。商品房认购书的双方当事人都必须具备法律对合同当事人主体条件的规定，否则将承担不利的法律后果。对企业法人而言，要经营房地产开发经营业务，除应当符合有关法律、行政法规规定的设立条件外，一般还应当具备下列条件：(1)有100万元以上的注册资本;(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专业会计人员，只有符合上述条件的房地产公司，在建设部门核准资质范围内从事房地产开发业务，才能成为商品房认购书卖方当事人。而对自然人而言，签定商品房认购书这样的重大合同，一般应具备完全民事行为能力，凡是年满18周岁的成年人或年满16岁以自己的劳动收入为主要生活来源的人，只要不是不能辨认自己行为的精神病人都是完全民事行为人，只有这样的人方可签订商品房认购书。当然，不具备完全民事行为能力或限制民事行为能力人或无民事行为能力人可由其法定代理人签订合同。 房地产开发商的住所是其主要办事机构所在地，即主要活动场所，住所地需要进行工商登记。自然人以其户籍所在地的居住地为住所，但住所与经常居住地不一致的，经常居住地视为住所。经常居住地是指自然人离开住所后连续居住一年以上的地方，住医院治病的除外。(二)标的债的标的，又称债的客体，是债权债务所指向的事务;具体到合同标的则是合同当事人双方权利义务指向的对象，它体现着当事人订立合同的目的，是合同所有条款中最重要的核心条款。如果合同缺少标的条款，一般就会导致合同不成立，更谈不上合同的履行。合同的标的可以是物，也可以是行为或权利。与其他合同一样，商品房认购书也有标的，不少人认为商品房认购书的标的实质上就是双方约定将要交易的特定房屋，这种观点是错误的，商品房认购书的标的应是合同双方就特定房屋在特定的时间订立正式商品房买卖合同进行正式交易的行为，而不是房屋本身。因为标的在某一种意义上是“给付”，债权即是请求债务人为一定给付的权利，债务是债务人应债权人请求为一定给付的义务。在商品房认购书上，合同双方当事人互负权利义务，当事人任一方都有权利请求对方在约定的时间以约定的条件来就约定的房屋订立正式的商品房买卖合同，同时，合同任何一方又都有义务应对方的请求在约定的时间以约定的条件来就约定的房屋与对方签订正式的商品房买卖合同。为围绕标的条款服务，商品房认购书才会有合同的担保条款，违约责任条款等等。若从另一种角度上说该条款就是预订条款，只不过有一些合同的说法不同，有的称认购，有的称订购，有的称预约买卖。 由于商品房认购书的订立往往是开发商所要求的，消费者或是缺乏经验或是迫于无奈才与之订立该合同，合同的文本又往往是开发商提供的格式合同，仅仅是要消费者签个字认可而已，所以商品房认购书的标的并不像其他合同一样体现合同当事人双方的要求和目的，而常常只体现开发商方的要求和目的，即通过签订商品房认购书，套牢消费者与之订立商品房买卖合同，继而达成销售的目的。因此，在订立商品房认购书时，消费者一定要清醒认识、小心谨慎。从该核心条款，我们也可看出开发商的真实用心。 房屋系不动产，为以后订立正式商品房买卖合同时不至于发生基本意见及分歧，所以对预订房屋的相关情况通常会在商品房认购书中明确约定。而对房屋相关情况进行约定时，一般会约定它的以下相关情况：1.坐落位置，对房屋的坐落位置的约定应是具体而详细的，它不仅要说清房屋所处的地理位置，如位于南京路信华小区，还要说清楚房屋在整个小区整栋楼中坐落的具体位置，如信华小区A栋8层801室。说清楚了坐落位置就将预订房屋特定化了，不允许任一方更改，这样可以避免开发商将来在订立正式商品房买卖合同时或交付房屋时以次充好，因为商品房随着其坐落位置的不同价格也是不相同的。2.面积。商品房的面积问题长期以来都是开发商与购房者之间的焦点问题之一，容易引发纠纷。就商品房认购书中有关预订房屋面积的约定而言，一般应使其明确约定两点，一是预订房屋的建筑面积和套内建筑面积;二是预订房屋使用面积的计价方式，(选定最适合自己的一种。详见本书第五章)二者都十分很重要，缺一不可。3.价款。对商品房的价款在商品房认购书中约定可以避免合同双方当事人将来的纠纷，但过早的约定价款也会使缺乏购房经验的人过早地陷入了商品房认购书的陷阱。4.户型。在购房者开发商订立商品房认购书时，购房者基本上都已看过开发商提供的宣传广告或看过售房部的微缩效果模型了，然而，将其确定在商品房认购书乃至商品房买卖合同中的却是不多，实际上，这不利于维护购房者的合法权益。 以上四点关于认购书房屋相关情况的约定，有时会集中于一个条款在合同文本中出现，但有时也会逐条各自出现。针对这些条款中的陷井与防范。(三)合同履行期限商品房认购书的标的是合同双方就特定的房屋在特定的时间进行订立商品房买卖合同的行为。无论是特定的房屋还是特定的时间，这个特定都是由双方约定加以确定的。因此，约定特定的合同履行期限非常有必要。从实践中的情况看，对该特定时间的约定有两种方式：一是约定一个期间，双方在这个期间内随时可履行合同，例如双方约定在本合同(即商品房认购书)签订之日起15天内签订正式的商品房买卖合同;二是约定一个期日，双方在这个时间签订商品房买卖合同，例如，双方约定在2002年8月15日签订商品房买卖合同，两种方式都符合法律规定。消费者在签订涉及时间的合同条款时，应知道法律上关于期限的定义。期限是指民事法律关系发生、变更、终止的时间，分为期间与期日。期间是指时间从某一点特定的点到另一特定的点所经过的时间，它是一个时间段或区间。期日是指不可分割的某一动态阶段，是某一特定的时间点。期日的计算比较简单，只要在特定的期日如2002年8月15日当天适当履行合同就不构成违约。期间的计算比较复杂，它需要计算期间的起点和终点，在这之间适当履行合同才不会构成违约。《民法通则》第154条规定，期间的起点按日计算的，开始的当天不计入在内，从下一天开始计算，即次日为期间的起点。期间的终点为最后一天的24时。 由于商品房认购书的文本是由开发商提供，所以合同上载的履行期限也往往服务于开发商的安排。如签订商品房认购书时开发商已取得该房的预售许可证，一般来说开发商就会要求履行期限短些，如开发商尚未办好预售许可证或出现一些妨碍订立商品房买卖合同的情况时，开发商就会把履行期限拖得长些。对购房者来说，只要购房资金不需要用一定时间来筹集，那么还是将履行期限压得短些，风险更小，更为有利。(四)违约责任违约责任是当事人因违反合同义务应承担的民事责任，与其他责任一样都是因不履行应尽义务而承担的不利后果。当然，违约责任是以有效合同为前提的，如果合同未生效，未成立或成立后无效，不得适用违约责任条款解决双方纠纷。从根本上看，适用违约责任条款实际上是对违约的补救，只不过这种补救是具有一定的强制性的。违约责任条款的适用是由于当事人违约引起的。合同一经签订生效，当事人就应全面适当地履行合同。只要合同当事人任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，即构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一般说来，承担违约责任有如下几种方式：(1)强制继续履行，(2)采取补救措施，(3)赔偿损失，(4)违约金，(5)定金，(6)解除合同，(7)价格制裁，(8)逾期利息制裁。对商品房认购书而言，违约责任的承担方式就是前6种，在订立合同时如能对其进行详细约定，对于促使双方更好地自觉全面地履行合同以及发生违约时进行补救或纠纷解决都是有好处的。开发商往往在其提供的认购书上要求约定购房者的违约责任，如购房者不签商品房买卖合同就无权要回定金等。(五)定金定金是指合同当事人为确保合同的履行，依据法律规定或当事人双方的约定，由一方当事人在合同订立时或订立后履行前预先支付给对方的一定货币。定金既是一种债的担保形式，又是一种债不履行时的违约责任承担方式。所以，在商品房认购书中，它有时作为债的担保形式的条款存在，有时作为违约责任的条款存在，或同时作为两种形式存在。 以上六个条款，作为商品房认购书的主要条款，并不一定在一份商品房认购书中全部出现，也并不一定是一份商品房认购书的全部条款。但由于实际生活中的情况不尽相同，不可能全部与这些一般条款完全符合，实践中的商品房认购书的条款主要还是由提供该商品房认购书文本的开发商决定，开发商会经常根据自己的需要而改动合同文本中的条款。对消费者而言，只要充分把握总结的这几个主要条款的含义与相关法律问题，挑选出开发商提供的合同文本中的主要条款，并防范其中于己不利的部分，就可大大地降低签订商品房认购书乃至买房过程中的法律风险。如果购房者能够与开发商协商一致的话，那此时也是可以不用签订这样的意向书的。不过签订了这类协议，其实对买卖双方的利益都是一种保障，因而建议实际购买商品房的时候还是签订一下为好。
  
  
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@顾小东律师简介：男，法学学士，副主任律师，中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验，现专注于经济合同、刑事犯罪、法律顾问等领域的研究和实践。熟悉公司、企事...More>>