顾小东律师
顾小东律师法律网
25.nj64.com
南京顾小东律师电话025-84110110

开发商延迟交房违约金怎么算?

很多购房者买房就是为了更快住进新房,而不少开发商却以各种理由推脱责任,不按时交付房屋,这是令购房者颇为头疼的事。开发商延期交房违约金怎么计算?我们将在下文中为您解答。
  
  一、逾期交房违约金标准的规定
  
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
  
  第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
  
  第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
  
  逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  
  逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
  
  二、逾期交房约定的违约金过高该怎么办?
  
  我国《民法典》(2021年1月1日起实施)第五百八十五条规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”该条规定确立了违约金数额的调整规则,也就是说过分高于实际损失,确实可以依据司法手段突破当事人约定将其“削低”,那么具体又是依据怎样的标准来进行“削低”的呢?
  
  在司法实践中,各个法院和仲裁机构判断违约金是否过分高于损失,一般都与守约方的实际损失相比。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”
  
  然而真实情况是,如何认定开发商逾期交房对购房者造成的损失一直以来在司法实践中都是一个难点,因为很多时候无法认定购房者损失,没有一个度,也就无从比较是否过分高于或是过分低于了。
  
  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条:如果合同中对逾期交房违约金未作约定,违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
  
  三、违约金调整中的举证责任分配
  
  根据相关法律规定,当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的,法院应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小,便首先面临一个举证责任分配问题,即哪方对损失的大小承担举证责任?一种观点认为,实际遭受损失的大小只有遭受损失一方才知道,另一方不可能举证证明对方实际遭受的损失有多少,故应当由遭受损失一方就其遭受的损失承担举证责任。另一种观点则认为,遭受损失一方没有义务举证证明自己损失的大小,而应当由另一方对损失的大小承担举证责任。
  
  1、“谁主张,谁举证”是一项基本的举证责任分配规则,除非法律有特别规定,否则均应当由主张方承担举证责任。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下,仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。但应注意的是,主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小,而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失,损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。
  
  2、法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利,是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡,体现的是民法上的“公平”原则。但如果将举证责任强加在遭受损失一方身上,在其难以举证证明损失大小的情况下由其承担不利后果,其本身便难谓“公平”,与法律规定此项制度的本意背道而驰。因此,第一种观点实不足取。
  
  以上就是我们为您带来的开发商延期交房时,关于违约金的计算内容。实践中,开发商逾期交房的话,业主可以要求退房,同时要求开发商承担违约责任。希望这些内容对你有所帮助,您如有不明白的地方,可以咨询网站相关律师,他们会根据您的情况,为您解决实际问题。
  
  遇到相关问题,欢迎联系顾小东律师,手机:025-84110110

@顾小东律师简介:男,法学学士,副主任律师,中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验,现专注于经济合同、刑事犯罪、法律顾问等领域的研究和实践。熟悉公司、企事...More>>

·商标申请期间能主张侵权吗
      不可以,未注册的商标度没有得到商标局的核准,商标权是不受法律保护的。别人可以问随意的使用这个商标,就不可以告其侵权。有下列行为之一的,均属侵......


·独生子女证补办条件?
      独生子女证补办条件有哪些符合下列条件之一的,可以申请领取《独生子女证》:(1)夫妻生育一个孩子后不再生育,并且其子女在十六周岁以内的;《独生......


·家暴正当防卫轻判可以吗?
      家暴正当防卫轻判可以吗?据相关数据显示,一些妇女在家庭生活中受到家暴行为,并且随着现代生活压力的加大,这个数据呈明显上升的状态发展。虽然我国......


·轻伤者为1人5000元-1万元;重伤者为1人2-
      轻伤者为1人5000元-1万元;重伤者为1人2-3万元;死亡者为1人3-5万元。对没有买交强险的车,发生事故造成财产损失和人员伤亡的,按评估损失费的80%交纳。......


·一、没有领结婚证孩子抚养费吗?
      一、没有领结婚证孩子抚养费吗?即使没有结婚证,但是生育孩子是事实就必须支付抚养费。一方抚养的子女,另一方应负担必要的生活费和教育费的一部或......


·买房签合同需要两个人的名字吗
      对很多现代家庭来说,买房子是一件人生大事,可能需要花费多年的积蓄,由于缺乏相关知识,在房产的归属也产生过许多纠纷,对于初次买房的年轻人来说可......


·收回土地使用权证程序是怎样的?
      收回土地使用权证程序是怎样的?一、国有土地使用权证收回流程是什么?收回国有土地需要经过以下几个方面的程序:拟订收回方案、听证、报批、下达决......


·企业法人变更手续是什么?
      企业法人变更手续是什么?法人的概念是相对于自然人而言的,包括企业法人、社会团体法人和事业单位法人等。简单来说,企业法人就是企业。当企业经营......


·犯罪嫌疑人的批捕号怎么查?
      一、犯罪嫌疑人的批捕号怎么查?查询任何有关案件方面的信息都必须要到当地的公安部门进行咨询,在网上是查不到任何信息的;家属会受到逮捕或居留通知......


·劳动合同法实施条例最新条文有哪些?
      《劳动合同法》自实施以来,对于规范用人单位和劳动者签署劳动合同起到了巨大作用,但是在实践中,由于有些条文比较模糊,也带来了一些问题。劳动合同......


·转让个人著作权增值税免税吗?
      转让个人著作权增值税免税吗?一、转让个人著作权增值税免税吗?对个人转让著作权免征增值税。个人转让著作权,是指个人转让著作的所有权或使用权......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 顾小东律师 All rights reserved.
律师热线:025-84110110
025-84110110
点击这里给顾小东律师发消息


在线法律咨询