签预售合同的注意事项有哪些
一、签预售合同的注意事项有哪些
(一)确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。
要看开发商是否具备“五证”,即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。为保护购房人的基本权利,国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同,无效合同约定的当事人的权利义务得不到法律保护。
(二)审查开发商提供的格式合同,在签订正式预售合同前,双方当事人往往会先签订一个认购协议,用来约定未来某个时候签订买卖合同。
(三)约定抵押权的处理方式。
绝大多数开发商的投资并不完全是自有资金,为筹集建设资金,开发商往往会设定土地抵押权或在建工程抵押权,把在建的商品房抵押给银行以获得贷款。抵押权人在法律上有优先受偿的权利。若抵押权处理不当,一旦开发商与债权人出现纠纷,购房人极有可能得不到房产。
(四)约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。
预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定,保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。
(五)仔细了解开发商的按揭政策。
购房人如需按揭贷款,在签订预售合同前,需认真了解相关政策,避免在筹措房款中发生意外。有些商品房项目因不符合公积金贷款的条件,不能申请公积金贷款。在贷款不能通过的情况下应约定是全款购房还是退房处理,对此应有所预期和准备。
二、商品房预售合同应注意什么
签商品房预售合同还要注意约定违约责任。承担责任的违约事项包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。消费者在约定时要注意违约责任的平等性。
另外,购房者须注意土地使用年限。出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算,但是房地产开发过程中由于种种原因可能导致项目延期,从而使商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。对购房人而言剩余年限才有实际意义。另外不同用途的土地使用年限不同,住宅用地一般70年,工业用地、教科文卫体用地、综合用地一般50年,商业旅游及娱乐用地为40年,所以购房人应问清楚用地性质。这不仅决定土地使用年限,还关系到物业、水电、税费的高低。
此外,重要公共配套设施要写入合同;要约定面积误差的处理结算办法;要注意房屋质量问题;明确规划或设计变更的处理办法;重视前期物业管理和临时管理规约;要注意合同文本中补充协议的内容以及及时办理相关登记手续。
实践中,商品房预售合同纠纷层出不穷,这主要是由于有关立法尚不完善,开发商利用了法律漏洞的结果。对于普通购房者来说,风险可谓防不胜防。因此,建议您在购买预售商品房前,事先向专业的律师咨询有关情况,若是不慎遇到纠纷,更要及时与律师取得联系,让律师来帮助您。
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@顾小东律师简介:男,法学学士,副主任律师,中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验,现专注于经济合同、刑事犯罪、法律顾问等领域的研究和实践。熟悉公司、企事...More>>
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