没办过户房屋买卖合同是否有效
一、没办过户房屋买卖合同是否有效
我国《城市房地产管理法》第38条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不能转让。此仅属行政管理性规定,而非强制性效力性规定,未领取权属证书的房地产无法办理交易过户,但未办过户并不必然导致买卖合同无效。
最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定:买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认定买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。《物权法》第15条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力
二、房屋买卖合同无效的情形
1、房地产分离出卖,合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题,合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时,须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。
3、侵犯优先购买权,合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、单位违反规定购房,合同无效。
机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上民政部门批准。
5、价格上有欺诈行为,显失公平,合同无效。
买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格,于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的,买卖双方可重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。
到底在没办过户的情况下,当事人签订了书面的房屋买卖合同的,这样的房屋买卖合同是否还有效呢?这需要区分不同的情况,分析处理。换言之,在这种情况下,也不是必然导致房屋买卖合同无效。而要是在这方面产生了什么纠纷的话,建议当事人可以委托专业的律师来帮助进行处理。
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@顾小东律师简介:男,法学学士,副主任律师,中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验,现专注于经济合同、刑事犯罪、法律顾问等领域的研究和实践。熟悉公司、企事...More>>
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