025-84110110
一、商品房买卖合同无效的情况？
房屋买卖活动中可能导致合同无效的情形如下：
(一)房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让)
《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”
《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”
(二)侵犯优先购买权的。
《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”
《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
(三)因欺诈而转让商品房的。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
(四)商品房预售违法的。
我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证; 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。
(五)在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。
《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
(六)其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。
如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。
二、如何认定购房合同无效
(一)出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利，如果出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同无效，但出租人仅仅是未履行通知的义务，或同等条件下将房屋卖给承租人以外的人的，其签订的房屋买卖合同仍然有效;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。
在签订购房合同的时候，并不是只要签订了之后就会生效，如果此时存在上述情形之一，则就会导致购房无效，自然即使购房合同中的条款约定的内容对自己再有利，而实际也是不会产生法律效力的，自然也就不能为自身利益提供保障，这对当事人来讲影响会很大。
遇到相关问题，欢迎联系顾小东律师，手机：025-84110110
@顾小东律师简介：男，法学学士，副主任律师，中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验，现专注于经济合同、刑事犯罪、法律顾问等领域的研究和实践。熟悉公司、企事...More>>
·个人知识产权专利申请的流程是怎样的
个人知识产权专利申请的流程是怎样的？通常情况下，个人知识产权也称为知识所属权，是指人们对其创造出的智力劳动成果享有财产的权力。比如发明或文......
·关于审理单位犯罪案件具体案件的解释是什么?
单位犯罪的主体是企业，一些企业在经营中违反法律规定，破坏市场秩序，涉嫌集资诈骗、非法吸收公众存款等。针对单位犯罪的处理，最高法出台了相关司法......
·医疗事故赔偿项目有几项
医疗事故赔偿项目有几项(一)医疗费：按照医疗事故对患者造成的人身损害进行治疗所发生的医疗费用计算，凭据支付，但不包括原发病医疗费用。结案后确实......
·交通事故是否一定要请律师
由于现在对交通事故的处理多数都是通过诉讼方式进行的，而当事人为了更好的维护自身的合法利益，一般都会选择委托律师来帮助自己打官司，那么交通事故......
·判刑人员怎么查询
判刑人员怎么查询首先，犯罪记录信息不是随便就能查的，网上是查不到的，需要公安内网才有，但是犯罪记录信息的管理机关(公安部门)也不会随便向别人提......
·离婚房屋补偿标准是什么？
离婚夫妻在对共同所有的房屋进行分割的时候，此时会涉及到一个问题，那就是房屋只有一个，因此注定只能有一方可以实际获得所有权，但同时需要对另一方......
·债权人如何举证夫妻双方共同债务
债权人如何举证夫妻双方共同债务?1、夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。2、夫妻一方在婚姻关系......
·国家赔偿费管理条例的内容是什么？
国家赔偿费管理条例的内容是什么？国家赔偿费管理条例为了加强国家赔偿费用管理，保障公民、法人和其他组织享有依法取得国家赔偿的权利，促进国家......
·办理继承遗产能放弃股权吗
办理继承遗产能放弃股权吗可以放弃继承，我国《民法典》第一千一百二十四条规定：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表......
·赔偿金是夫妻共同财产吗法律规定是什么？
赔偿金是夫妻共同财产吗法律规定是什么?我国现行《婚姻法》对夫妻共同债务没有具体、明确的规定。目前，在离婚案件的审理中，关于夫妻共同债务的问题，......
