在二手房买卖过程中

在二手房买卖过程中，很难保证不出现有违约的情况。在卖家违约或者买家违约的情况下，二手房买卖交易失败，需要由双方签订解约合同。那么二手房违约解除合同在什么情况下可以写?卖家违约与买家违约有哪些不同?下面本站的我们就带您详细了解一下相关法律知识。
  
  二手房违约解除合同在什么情况下可以写?
  
  第一种违约纠纷： 买家违约，解除合同。
  
  买家违约从时间段上分为以下三个阶段：
  
  第一阶段：买卖双方尚未签署《居间协议》，仅支付定金。
  
  卖家可以行使的权力：
  
  有权没收定金。
  
  第二阶段：买卖双方签署《居间协议》，尚未签署《上海市房地产买卖合同》。在第二阶段，依据以下不同情况，买家违约，卖家可以行使不同的权利。
  
  1、《居间协议》不具备《上海市房地产买卖合同》的实质。
  
  卖家可以行使的权力：
  
  有权没收定金。
  
  2、《居间协议》具备《上海市房地产买卖合同》的实质，买家尚未支付房款、卖家尚未交房。
  
  卖家可以行使的权力：
  
  要求买家承担房价下跌部分的30-50%.
  
  3、《居间协议》具备《上海市房地产买卖合同》的实质，买家已支付房款、卖家已交房。
  
  卖家可以行使的权力：
  
  要求买家承担房价下跌部分的50-100%.
  
  第三阶段：买卖双方已签署《上海市房地产买卖合同》。
  
  卖家可以行使的权力：
  
  要求买家按照合同约定承担违约责任。
  
  第二种违约纠纷： 卖家违约，解除合同。
  
  卖家违约从时间段上也分为以下三个阶段：
  
  第一阶段：买卖双方尚未签署《居间协议》，仅支付定金。
  
  买家可以行使的权力：
  
  要求卖家双倍返还定金。
  
  第二阶段：买卖双方签署《居间协议》，尚未签署《上海市房地产买卖合同》。在第二阶段，依据以下不同情况，卖家违约，买家可以行使不同的权利。
  
  1、《居间协议》不具备《上海市房地产买卖合同》的实质。
  
  买家可以行使的权力：
  
  要求卖家双倍返还定金。
  
  2、《居间协议》具备《上海市房地产买卖合同》的实质，买家尚未支付房款、卖家尚未交房。
  
  买家可以行使的权力：
  
  要求卖家承担房价上涨部分的30-50%.
  
  3、《居间协议》具备《上海市房地产买卖合同》的实质，买家已支付房款、卖家已交房。
  
  买家可以行使的权力：
  
  同意解除合同，要求卖家承担房价上涨部分的50-100%.
  
  不同意解除合同，要求继续履行合同，并要求卖家承担违约金。
  
  第三阶段：买卖双方已签署《上海市房地产买卖合同》。
  
  买家可以行使的权力：
  
  同意解除合同，要求买家按照合同约定承担违约责任。
  
  不同意解除合同，要求继续履行合同，并要求卖家承担违约金。
  
  二手房买卖合同违约赔偿：《合同法》第七章 违约责任
  
  第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  
  第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
  
  第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
  
  第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
  
  (一)法律上或者事实上不能履行;
  
  (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
  
  (三)债权人在合理期限内未要求履行。
  
  第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
  
  第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
  
  第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
  
  经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
  
  第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  
  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  
  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
  
  第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
  
  第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
  
  第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
  
  本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
  
  第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
  
  第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
  
  当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
  
  第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
  
  第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
  
  第一百二十二条 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
  
  您应该了解到违约合同的签订需要理清违约的责任方。如果是买家违约，那么卖家有权不退还定金;如果是卖家违约，那么买家有权要求卖家返回双倍的定金。
  
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@顾小东律师简介：男，法学学士，副主任律师，中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验，现专注于经济合同、刑事犯罪、法律顾问等领域的研究和实践。熟悉公司、企事...More>>