顾小东律师
顾小东律师法律网
25.nj64.com
南京顾小东律师电话025-84110110

一、买卖不破租赁开始时间是什么?

一、买卖不破租赁开始时间是什么时候
  
  从租赁合同开始,买卖不破租赁原则的出现,突破了严格的合同相对性原则,确定了合同外第三人对合同内容的继受义务。买卖不破租赁的适用,势必产生一定的法律效果,这种法律效果因当事人在法律关系中地位不同而区别。出租人与受让人除发生标的物所有权人地位的改变,受让人也能取得出租人的地位,对于租赁合同中的权利义务进行概括承受,而出租人与承租人之间的租赁关系虽不终止,但发生合同主体的变更,即在原租赁合同上发生受让人与承租人之间的法律关系。
  
  二、买卖不破租赁的法律效力
  
  1、“买卖不破租赁”的概念及对抗效力
  
  通俗地讲,“买卖不破租赁”,是指房屋有租赁约定的情况下,租赁期限内,买卖关系不能打破租赁关系,新房主无法行使房屋的使用权,此时,租赁权的效力大于转让效力。只有当租赁约定到期时,新房主才可以行使房屋的使用权。在实践中,“买卖不破租赁”主要有两个层面的含义:第一,承租人基于租赁权对于第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权。第二,承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有人,承租人与出租人原来在租赁合同中所做的其他约定,租赁物新的所有权人也一并遵循。
  
  2、受让人与承租人之间的法律关系
  
  受让人从出租人(原所有人)处购买了租赁物而成为租赁物的新所有人,根据我国民法典规定,受让人必须承受原所有人的出租人地位,承受原所有人在租赁物让与前所订立的租赁合同,与承租人产生法定继承性的租赁关系。一般而言,受让人在受让租赁物时即享受以下权利:①租金请求权。此租金请求权以受让人受让时租赁关系继续存在,承租人并未交付剩余租期租金为前提。②返还租赁物的请求。租赁关系结束后,承租人要将租赁物返还给出租人。
  
  受让人受让租赁物,即负担以下义务:
  
  ①保持租赁物使用状态的义务。租赁合同中,出租人的义务在于将物交给承租人使用收益,且并非仅以消极的不妨害承租人使用收益办条件,而须在租赁期限内积极地使承租人使用收益。由于受让人继承了出租人的地位,在租赁关系存续中,若租赁物出现损害或瑕疵致妨害承租人使用收益时,受让人便负有保持租赁物合于承租人使用收益的义务。
  
  ②维修义务。租赁关系存续中,租赁物遭到毁损,为保持承租人对租赁物的使用收益状态,在维修有必要和可能情况下,受让人应当予以维修。
  
  ③妨害除去的义务。与维修义务基于同一事由,为保持承租人的使用收益,在租赁物出现妨害或有妨害预兆时,受让人须尽力除去或防止其发生。
  
  ④瑕疵担保的义务。租赁合同为有偿合同,以承租人使用收益为目的,使出租方负瑕疵担保责任能有效促成此目的的实现,也是租赁权物权化的一个表现。
  
  ⑤履行原租赁合同所订的其它义务。买卖不破租赁在法律上使受让人强行承受出租人的地位,受让人须履行原出租人与承租人所订立的租赁合同,例如关于原租赁合同之租期的有无和长短,依原约定,受让人无单方面变更的权利。
  
  承租人的权利义务:
  
  ①使用收益的权利。承租人订立租约的目的在于对租赁物使用收益,因租赁物交付、移转占有而使此权利成为现实,承租人可就租赁物直接行使使用收益权。由于此权利的行使以占有为必要,因而占有权也成为承租人所必享有的一项权利。
  
  ②请求除去妨害的权利。受让人为积极促使承租人使用收益,有妨害除去的义务。
  
  ③费用偿还请求权。因出租人负有使承租人对租赁物为使用收益的积极义务,所以承租人为恢复此状态所支付的费用应当由出租人偿还,例如关于修缮的费用,此点已达共识。
  
  同时,承租人应当承担以下义务:
  
  ①保管租赁物的义务。出租人承担修缮或瑕疵担保义务是以毁损非基于承租人的原因,而承租人享有对租赁物的占有权,对保管租赁物有便利的条件,其应负善良管理人的注意义务,承租人因未尽善良管理人的义务致租赁物有毁损或灭失的,乃基于自身的原因,应承担责任。我国民法典第七百一十四条就对此义务做出了明确的规定,即承租人应当妥善保管租赁物,因不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。这是一项法定义务。
  
  ②支付租金的义务。
  
  ③返还租赁物的义务。租赁关系结束时,承租人丧失对租赁物的占有权,受让人恢复所有权的圆满状态,可基于物权权能请求承租人履行租赁物返还的义务。
  
  3、原出租人与承租人之间的法律关系
  
  原出租人因让与租赁物而脱离出租人的地位,与承租人之间不再发生租赁合同中的权利义务关系,例如原出租人不能再向承租人请求租金支付,承租人在租赁关系终了时,不再向原出租人履行返还租赁物的义务。二者之间的权利义务关系在所有权移转时基本终止。
  
  综上所述,买卖不破租赁的适用使受让人与原出租人之间发生买卖合同上的权利义务关系,更重要的是,其必须承受原出租人所订立的租赁合同中的权利义务,与承租人之间直接现实发生租赁关系,订立租赁合同的原当事人之间因原出租人地位的丧失,基于租赁合同的各项权利义务关系在两者之间也随即终止。
  
  房子的租赁一般只是房东和房客的关系,但是房东把房子卖给别人,就会牵扯到第三方。这样就是买卖不破租赁的关系,第三方是没有任何的权利,对承租人做任何事情,要想让被人走,只能通过协商,协商不成就没有别的方式了。
  
  遇到相关问题,欢迎联系顾小东律师,手机:025-84110110

@顾小东律师简介:男,法学学士,副主任律师,中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验,现专注于经济合同、刑事犯罪、法律顾问等领域的研究和实践。熟悉公司、企事...More>>

·商标评审代理委托书
      商标评审代理委托书     (样式)委托人:                            受托人:江苏德本律师事务所......


·对被告人的量刑辩护意见需要包含的有哪些?
      一、对被告人的量刑辩护意见需要包含的有哪些?对被告人的量刑辩护意见需要包含的有:第一先写尊敬的审判长、审判员、人民陪审员;第二写出有异议的地方......


·监护人是在被监护人没有办法自己独资生活的情况下
      监护人是在被监护人没有办法自己独资生活的情况下,对被监护人进行教育照顾的额职责的,也就是说需要抚养被监护人的,但是会出现的额情况就是没有监护......


·聚众斗殴与结伙斗殴的区别是什么?
      聚众斗殴与结伙斗殴的区别是什么?一、聚众斗殴与结伙斗殴的区别是什么?1、聚众斗殴罪-刑法第二百九十二条 聚众斗殴的,对首要分子和其他积极参......


·债权转让后管辖权问题分析 发生债权转让纠纷,人们第一个想到
      债权转让后管辖权问题分析发生债权转让纠纷,人们第一个想到的是去法院起诉,那么选择到法院解决问题,首先要确定该法院是否具有管辖权,该法院才会......


·已经离婚的能否自诉对方重婚罪?
      一、已经离婚的能否自诉对方重婚罪?1、已经离婚的能自诉对方重婚罪,虽然男女双方离婚,不再是夫妻关系,但是在双方夫妻关系存续期间,男方事实上已经......


·他项权利证注销需要什么材料?
      他项权利证注销需要什么材料:注销他项权证材料:1、房地产权证2、他项权证3、注销登记申请表4、他项权利人(银行)出具结清证明;即还款证明原件及复印件......


·商标侵权是否涉嫌犯罪
      是的,法律规定假冒注册商标罪,是指违反国家商标管理法规,未经注册商标所有人许可,在同一种商品上使用与其注册商标相同的商标,情节严重的行为。商......


·怀孕期间老公出轨离婚后能要赔偿吗?
      怀孕期间老公出轨离婚后能要赔偿吗?男方出轨,如果构成重婚或者同居的是可以要求赔偿的,但如果只是一次的出轨不构成同居或者重婚的很难要求赔偿。离婚......


·一、被迫签下财产分割协议生效吗?
      一、被迫签下财产分割协议生效吗?被迫签下的财产分割协议是不生效的。夫妻或者拟结为夫妻的当事人,订立的夫妻财产协议产生的法律效力,必须具备婚姻及......


·专利无效检索fto的检索流程是怎样的?
      专利无效检索fto的检索流程是怎样的?FTO的检索不仅在范围上与可专利性的检索不同,更重要的是FTO对检索的查全率与查准率要求特别高。在所有的检索中......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 顾小东律师 All rights reserved.
律师热线:025-84110110
025-84110110
点击这里给顾小东律师发消息


在线法律咨询