买卖不破租赁中租赁费交给谁
买卖不破租赁租金一般是给新房东,因为实际上房屋所有人已经变更,债权人也发生了变更。
《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则,旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后,原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同,对承租人以前的违约行为主张合同权利,这种合同权即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除权。
二、买卖不破租赁的四种例外
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。
最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。
4、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
买卖不破租赁原则是先发生房屋租赁的事实,而在此之后才发生房屋买卖的交易。但是即使之后房东将房屋出售给了他人,也不会对原来与承租人之间签订的房屋租赁合同造成影响。但此时买受人可能会以自己不是房屋租赁合同的当事人为由进行抗辩,但出于对承租人的保护,此时才会规定买卖不破租赁,之前房屋所有人签订的租房协议也会对买受人产生约束力。
遇到相关问题,欢迎联系顾小东律师,手机:025-84110110
@顾小东律师简介:男,法学学士,副主任律师,中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验,现专注于经济合同、刑事犯罪、法律顾问等领域的研究和实践。熟悉公司、企事...More>>
·一、建设工程质量问题诉讼时效是多久?
一、建设工程质量问题诉讼时效是多久诉讼时效是指诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利,当时效期间届满时,债务人获......
·盗窃罪最高判刑多长时间?
由于盗窃罪是一种财产性犯罪,它的处罚力度一般是按照犯罪数额的大小来确定的。因此,在不同的案件当中,法院一般会根据盗窃金额的多少来确定最终的刑......
·商标宣告无效行政案件由哪个部门受理?
商标宣告无效行政案件由哪个部门受理?已经注册的商标,违反规定的,自商标注册之日起五年内,在先权利人或者利害关系人可以请求商标评审委员会宣告该注......
·立案到批捕的流程有哪些
立案到批捕的流程有哪些公安机关认为需要逮捕犯罪嫌疑人时,由立案侦查的单位制作《提请批准逮捕书》,经县级以上公安机关负责人签署后,连同案卷材......
·夫妻共有部分怎么立遗嘱?
夫妻共有部分怎么立遗嘱?一、夫妻共有部分怎么立遗嘱?夫妻共有部分是可以通过协商达成一致后进行遗嘱处理的,或者对属于自己的部分进行遗嘱处理,......
·员工辞职应提交什么材料
员工辞职很很常见的情况,但此时并不是说向单位说了辞职之后,就能马上走人的。还需要按照单位的规定办理相应的辞职手续,提交辞职材料。那究竟员工辞......
·一、财产继承和共有物分割的方式?
一、财产继承和共有物分割的方式有哪些共有物分割的方式有:一、实物分割;二、变价分割;三、补偿分割;四、保留共有的分割。夫妻在婚姻关系存续期间......
·前对象分手欠钱不还怎么办
前对象分手欠钱不还怎么办如果借款期限已经满,经出借人催要而仍未偿还借款的,出借人可以依法向人民法院提起诉讼,运用法律武器保护自己的合法权益。......
·劳动法如何计算加班费
劳动法如何计算加班费(一)加班费的支付标准:劳动法第四十四条规定支付加班费的标准是:安排劳动者延长时间的,支付不低于工资的百分之一百五十的工资......