买的商品房有瑕疵应该怎么办

  买的商品房有瑕疵应该怎么办不管是多优秀的房地产开发商修建的商品房，其实多多少少还是会存在一定的质量问题，也就是我们常说的商品房有瑕疵。但有的瑕疵经过修补之后，不会影响正常的使用，有的瑕疵可能就比较严重了。实践中遇到买的商品房有瑕疵应该怎么办呢?可能很多购房者都不是很清楚，下面就让我们为你做详细解答吧。
  一、买的商品房有瑕疵应该怎么办
  
  1、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。
  处理方式：应当认定合同无效(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。
  2、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
  处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  3、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  4、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
  处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  5、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
  处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  6、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实。
  处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  二、无力履行购房合同能否解除
  通常情况下，如果适当增加贷款首付、提高利率，买方仍有条件继续履行合同，是不得解除合同的。但《合同法》第九十四条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。楼市新政带来的交易风险，不属于一般性的商业风险，对于购销双方来说，都因没有商量余地而必须接受，无条件执行。但如果只让买方承担首付提高、利息增加后果，并非公平。购房者在签合同时，可以在律师陪同下，详细地把质量要求以及付款问题写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级等;合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。什么时候付款、如何付款等详细约定在合同中。避免纠纷发生后，不知道如何解决。通常在实际交付的时候，需要购房者对房屋进行验收，此时若发现买的商品房有瑕疵的话，那么可以拒绝收房，要求开发商对商品房瑕疵进行修复，若修复之后还是影响到了正常的居住使用，这种情况下可以要求退房，并要求开发商赔偿损失。
  
  
  

#顾小东律师简介：男，法学学士，副主任律师，中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验，现专注于经济合同、刑事犯罪、法...More>>