二手房购买合同有哪些无效情形

  近年来，随着人们法律意识的提高，买卖二手房时不签合同的购房者已经不多见了，但是有的时候还会出现签订了无效的购房合同的情形，这也无法保障购房者的权益。那么，二手房购买合同有哪些无效情形呢？现在，就让我们为你做详细解答吧。
   一、二手房购买合同有哪些无效情形
   1、非房屋产权人出卖他人房屋的
  有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人的房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下，又将房屋出卖，因法律明确规定，监护人非因被监护人的利益，不得处分被监护人的财产，因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。
   2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的
  共有房屋形成的一般原因包括婚姻关系、继承、拆迁、共同出资建房、购房等。《城市房地产转让管理规定》规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。
   3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的
  开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
   4、出卖已出租的房屋，侵犯承租人优先购买权的
  《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”未征得承租人行使优先购买权的，承租人可以主张房屋买卖合同无效。
   5、转让经济适用房不符合规定的
  已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确须出售的由区县住房保障管理部门按原价回购;已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款;转让经济适用房不符合上述规定的，不能办理房屋产权过户。
   二、哪种二手房买卖合同无效
   1、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋买卖合同无效。
  《物权法》规定 “抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《担保法》规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”综上，未经抵押权人同意，房屋产权人转让房屋的因侵害了抵押权人的合法权益，因而转让无效。
   2、被依法查封、限制的房屋不能转让，签订的转让合同无效。
  依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。
  以上就是对二手房购买合同有哪些无效情形的具体解答，现实中与其在纠纷发生后竭力周旋，不如在纠纷发生前防患于未然。要想买到权利无瑕疵、无纠纷的房屋，建议您在买房前多向房产律师咨询;另外，请律师协助签订一份内容完善的二手房买卖合同也可以保障您的权益。
  
  
  

#顾小东律师简介：男，法学学士，副主任律师，中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验，现专注于经济合同、刑事犯罪、法...More>>