按揭购买商品房有什么程序

  按揭购买商品房有什么程序
  
  不管按揭购买的是商品房还是二手房，此时肯定是要比全款购房多一些程序要办理的，主要就是向银行申请购房贷款。但实践中，按揭购买商品房与按揭购买二手房的程序又有点不同，那究竟按揭购买商品房是怎样的呢？我们马上为你做详细解答。
  
  一、按揭购买商品房有什么程序
  
  1、购房者同开发商签订购房合同并支付不低于20%首付款。
  
  2、具备按揭贷款条件的申请人向相关金融机构提出申请，提供真实的个人资料。这里提醒您，购买期房时，金融机构主要是各商业银行的分理处或者营业部，并且申请人对金融机构并不具有选择的可能，一般都要向与出卖人有特定业务关系的金融机构申请。
  
  3、经办的金融机构对申请人的贷款条件进行审查核实，决定是否法房按揭贷款。
  
  4、借款人与贷款人签订按揭贷款合同，借款人如果选择自动划款方式还款，应当在银行开立还款账户申领储蓄卡。
  
  5、办理担保、保证或者保险手续。
  
  6、贷款人接受借款人委托，依照其指令将按揭贷款划入出开发商账户。
  
  二、按揭购买的商品房能退吗
  
  一些消费者在通过按揭购买商品房后，因为种种原因想退房。按揭房究竟能不能退?回答是肯定的。
  
  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
  
  1、因不可抗力致使不能实现合同目的;
  
  2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;
  
  3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
  
  4、当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;
  
  5、法律规定的其他情形。
  
  只要发展商出现上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等，符合法律或购房合同中规定的解约条件，消费者就可以依法解除购房合同。
  
  需要提醒消费者的是，买房与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，消费者虽然不买房了，但因为其与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。首先，由于购房合同被解除，发展商应当将所有购房款项返还消费者。然后，消费者应依据《贷款通则》第32条第5款“借款提前归还贷款，应当与贷款人协商”的规定，与银行协商将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。
  
  事实上，这种还款方法在实践中还很难操作。因为消费者所购房屋已经向银行抵押。如果消费者拿到这笔钱后不还银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖相关房屋。 但此时房屋已不归消费者所有，处置该房屋就损害了发展商的利益。所以，只能由发展商将应退购房款中属于消费者首付款的部分直接退还给消费者。属于消费者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为消费者已向银行提前还款。
  
  我们知道按揭购买商品房已经是现在最主要的购房方式，不过这样的房屋也会出现诸如质量、面积等问题，这时候能退房的话还要涉及到银行问题，所以办理退房手续比较复杂， 若真的需要办理按揭商品房退款的话，建议先咨询一下专业的律师，然后再来处理。

#顾小东律师简介：男，法学学士，副主任律师，中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验，现专注于经济合同、刑事犯罪、法...More>>