照目前各地我国城镇人口的发展速度来看

  照目前各地我国城镇人口的发展速度来看，未来我国的房地产市场应该还是处于一个持续稳定的发展行业。不管普通公民对于房地产的印象是怎样的，可是说句实话，有些地方的房地产行业，甚至都能够成为当地经济收入的重要支撑。并且除了房地产行业内部人员以外，其实普通公民也根本就不了解，房地产开发经营流程是怎样的?
  
  
  房地产开发经营流程是怎样的?
  
  第一部分，房地产开发公司的准备工作
  
  在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
  
  第二部分，行政审批部分
  
  根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
  
  一)选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
  
  1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
  
  2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
  
  3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
  
  4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
  
  5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  
  6、规划部门办理项目选址意见书。
  
  二)规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
  
  1、人防办进行人防工程建设布局审查。
  
  2、国土资源局办理土地预审。
  
  3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  
  4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
  
  5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
  
  三)初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
  
  1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
  
  2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
  
  3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
  
  4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
  
  5、国土资源局进行用地预审。
  
  6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
  
  7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
  
  8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
  
  9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
  
  四)规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
  
  1、公安消防支队进行消防设计审查。
  
  2、人防办进行人防设施审查。
  
  3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
  
  4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。
  
  五)施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
  
  1、建设单位办理施工报建登记。
  
  2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
  
  3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
  
  六)商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
  
  由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
  
  开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：
  
  1、以下证明材料：
  
  (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
  
  (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
  
  (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
  
  2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
  
  3、工程施工合同;
  
  4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
  
  七)建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
  
  1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
  
  2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
  
  3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
  
  4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
  
  第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
  
  1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
  
  2、开发商应提交材料：
  
  (1)申请书;
  
  (2)企业营业执照;
  
  (3)用地证明文件或者土地使用权证;
  
  (4)建设用地规划许可证;
  
  (5)建设工程规划许可证;
  
  (6)施工许可证;
  
  (7)房屋竣工验收资料
  
  (8)房屋测绘成果;
  
  (9)根据有关规定应当提交的其他文件。
  
  以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计
  
  相信您也能够看出，房地产开发经营流程其实是非常繁琐的。因为在之前，要求房地产公司应该做好各方面的准备，尤其是决定对自己所开发项目的资金问题，首先要落实到位。接下来进入到行政审批以后，这一过程也是最为繁琐，最为严格的，各个阶段需要提交的材料都不同，最后国家有关部门才会对房地产开发的相关项目进行登记。
  
  

#顾小东律师简介：男，法学学士，副主任律师，中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验，现专注于经济合同、刑事犯罪、法...More>>