买卖不破租赁如何理解？适用范围有哪些？

  买卖不破租赁如何理解？适用范围有哪些？
  
  一、什么是买卖不破租赁?
  
  “买卖不破租赁”即在租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在而要求承租人返还租赁物。用比较通俗的语言来讲，就是说原租赁合同在买受人(新的所有人)和承租人之间继续有效，双方无须重新签订租赁合同，承租人可依据原租赁合同继续占有使用该租赁物，租金和使用条件按照原合同执行。
  
  《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
  
  二、买卖不破租赁的适用范围有哪些?
  
  1、买卖不破租赁原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。这是由该原则的目的所决定的，即保护和维持长期稳定的租赁关系，更好的发挥租赁物之效用。租赁关系属于债权，而所有权属于物权，从法律关系保护的顺位来说，物权具有天然的优先性，买卖不破租赁原则是法律赋予的优先权，是租赁关系物权化的一种体现。原因在于一些租赁物的稀缺性、价格过高、生活和生产必须等原因造成建立租赁关系成了满足人们对其需要一种重要方式，只有给予特殊保护才能维持社会稳定和交易安全，避免社会资源因不合里利用而造成的浪费。动产则没有必要适用该原则，否则将不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用，更与民法的基本原则相背离。因此，在法律实践中，动产基本不适用“买卖不破租赁”原则。
  
  2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用该原则。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。也就是说，不动产已经设定抵押权，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，该租赁关系不受“买卖不破租赁”原则的保护，但根据抵押人是否书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对承租人承担的责任有所不同：抵押人已书面告知的，无须对承租人承担赔偿责任;抵押人未书面告知的，应当对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。
  
  3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的不适用“买卖不破租赁”原则。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般也不适用“买卖不破租赁”原则。
  
  4、也是法律实践中最常见的一种情形，就是在拿到一份具体的租赁合同时，如何正确的甄别“买卖不破租赁”原则的适用范围的问题。我们把合同分为有名合同和无名合同，租赁合同是有名合同的一种，买卖不破租赁原则正适用于租赁合同。然而，我们所说的租赁合同是法学理论中的租赁合同，其约定的权利义务完全围绕法律意义上的租赁关系的。但实践中，我们看到的租赁合同，往往是涵盖几种法律关系的混合合同，可能涉及租赁合同权利义务关系以外的其他法律关系，如果我们将该“租赁合同”的内容完全继承，对其主张“买卖不破租赁”而将该合同全部内容在物之买受人(即新的出租人)与承租人之间适用，可能对物之买受人(即新的出租人)非常不利，而且可能违背公平原则。
  
  在租赁房屋时，我们享有的仅仅是房屋的使用权而非所有权，所以房屋所有人拥有买卖房屋的权利。但是对于买卖不破租赁如何理解，每个人都有其自己的理解方式，在此我们采用通说来进行理解。根据我国《民法典》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如果您还有疑问的话

#顾小东律师简介：男，法学学士，副主任律师，中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验，现专注于经济合同、刑事犯罪、法...More>>