一、买卖不破租赁法律解释的主要内容是什么?

  一、买卖不破租赁法律解释的主要内容是什么?
  
  主要内容：
  
  1、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
  
  2、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
  
  3、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
  
  (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  二、买卖不破租赁同抵押权制度的竞合与冲突是怎样的?
  
  与租赁权的规定一样，我国对抵押权的规定也是我国法律对财产权利所确定的一项重要的民事法律制度。租赁权和抵押权同是关于财产的权利，租赁权是债权，抵押权是物权，自然，二者会经常发生竞合或冲突。
  
  这种竞合或冲突通常有两种情况：
  
  一是财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立。另外,租赁权的存在从根本上来说也不影响抵押权的实现。因此这种情况下，仍然适用买卖不破租赁的规定。
  
  二是财产所有人将财产先抵押后出租。这种情况就不再适用买卖不破租赁，仍然适用“先物权后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。
  
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
  
  买卖不破租赁原则适用有一个前提，就是不动产的出卖人在与他人订立买爱合同之前，应当将不动产的实际情况如实告知不动产的买受人，否则视为不履行先合同义务，如果因此给买受人造成实际损失的，应当由出卖人进行损害赔偿，以实际损失为限。
  
  

#顾小东律师简介：男，法学学士，副主任律师，中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验，现专注于经济合同、刑事犯罪、法...More>>