先抵押后建房买卖不破租赁适用吗？

  先抵押后建房买卖不破租赁适用吗
  
  不适用的，“买卖不破租赁”，是法律上的一个通俗说法，它源于《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”按照这一规定，如果租赁发生在前，之后房屋的产权发生变更的，那么承租人和原房东之间的租赁合同仍然是有效的，租赁关系将继续存在，只不过在这个法律关系中新房东取代了原房东而已，新房东要受到租赁关系的约束。
  
  “买卖不破租赁”，它的出发点是法律对于租客的交易安全的保护，不然诸位可以试想一下：租客租了一个店铺才刚刚装修好，这时房东就把房屋卖给了他人，如果法律不保护租客，那么意味着租客还没来得及开张就要搬出去，那么哪个租客会愿意再租呢?租客就会变得非常没有安全感，这一定不是法律的初衷。
  
  二、这4种情况下，新房东有权要求原租客搬走
  
  (一)先抵押后租赁
  
  “买卖不破租赁”适用的是先租赁后买卖，所以选择保护租客，但如果该房屋先抵押后租赁的，那就不一样了。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”，承租人无权要求继续履行租赁合同，即新房东有权要求原租客搬走，这是法律对于抵押权人的特殊保护。
  
  这种情况下，需要特别关注租赁房屋抵押时的重大法律风险：
  
  1、在租约签署前，建议向房屋所有权人或出租方了解该房屋是否存在抵押权;
  
  2、为慎重起见，在签署正式租约前，亲自前往当地房地产交易部门查询该房屋的抵押状况;
  
  3、经调查，如该房屋如确实存在抵押，需要确定是否租赁该房屋;
  
  4、如确定租赁该房屋，建议咨询专业律师，协助拟定关于房屋抵押方面的保护条款，以保障承租方的合法权益，特别是在承租方被清场后的合法权益。
  
  “作为长租公寓企业，本身最重视的就是尽调，这点我们不可能不清楚。”据报道，新派并未鲁莽，承租物业时，其法务人员查到该物业已经被抵押，经过原业主同意，并得到天竺镇政府红头文件，证明此物业可以正常出租运营，随后双方签署相关租赁协议。
  
  但至2016年年底，直到签约进场、完成装修之后，才接到了北京市第三中级人民法院口头告知，得知他们所租赁的物业已经被法院查封半年之久，此时，项目装修已投入5、6千万。
  
  (二)先查封后租赁
  
  和上面第一种类似的是，如果该房屋先被查封后租赁的，那么租客也无权要求继续履行租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，承租人也无权要求继续履行租赁合同，即新房东有权要求原租客搬走。
  
  (三)当事人另有约定
  
  如果原房东与租客在租赁合同中约定，在租赁期内房屋的产权发生变动的，租赁合同将于产权变更之日终止，那么，当原房东将房屋卖给新房东，产权完成变更后，原房东和租客的租赁关系就结束了，此时新房东有权要求租客搬走。当然，这种情况在实践中是比较少见的。
  
  (四)新房东行使合同解除权
  
  这一种有别于前三种，因为它没有突破“买卖不破租赁”的原则，新房东仍要受租赁合同的约束。那是否就意味着新房东在任何情况下都无权要求原租客搬走了呢?答案是否定的。因为如果租客不履行合同义务，存在不按时交纳租金，经新房东催告后仍不履行，或者擅自转租等行为，严重影响租赁合同的继续履行或者合同的目的已无法实现，那么新房东可依照租赁合同(如果约定了出租人合同解除权的话)或者法律规定行使解除权，要求租客腾退房屋。
  
  中国的法律是公平的公正的，但是有很多法律都是保护弱势群体的，所以弱势群体自己的合法权益受到威胁，也不要退缩，拿起法律武器维护就可以。买卖不破租赁虽然是保护承租方的条款，但是在租赁的时候，承租方还是要了解一下房屋的具体情况，在决定是否要租住，毕竟关系到自己以后的权益。
  
  

#顾小东律师简介：男，法学学士，副主任律师，中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验，现专注于经济合同、刑事犯罪、法...More>>