市场供求关系

  市场供求关系
  从理论上讲，租金水平的确定要考虑营运成本、固定的税费和业主期望的投资回报率。实际上，租金水平的高低主要取决于同类房地产的市场供求关系。如某商业圈写字楼供不应求，租金水平就会较高，反之则租金偏低。
  二、投资成本
  租金收入一定的情况下，投资成本越高，投资者所获得的收益越低;反之亦然。如果投资者能作出科学的投资决策，一般来说，投资成本越高，租金收入会相应提高，从而绝对收益也会增加。
  三、房地产的位置
  房地产的位置决定了其使用者与外界交往的便利程度。位置好的房地产，由于客流量大，交流便利，配套设施好，即使出租价格高，出租率也照样高。
  四、房地产的类型
  房地产的类型对租金的影响很大。一般来说，在其他条件相同的情况下，收益性房地产租金从高到低的顺序是：商场、娱乐中心、写字楼、公寓。对于零售商业房地产来说，其租金的高低还与经营内容有关。一般认为，经营内容不同而使租金按承受能力或获利能力从低到高的顺序是：杂货店、百货店、家具店、餐馆、电器商行、男子时装店、书店和体育用品商店、妇女时装店、化妆品商店、珠宝首饰商店。
  五、租户类型
  从投资的角度来讲，租户类型对房地产收益的影响很大。通常来说，将房地产出租给大型综合性公司，在获取租金收益方面有着特殊的安全保障。因为在整个租期内，即使这些公司的某些分支机构的利润水平不尽如人意，也能通过公司内部的协调来支付租金。但租给小型公司则不同了，由于小公司的资金有限，其业务亏损的可能性较大，不能按时支付租金的危险也就随之增大。
  六、房地产质量与装修水平
  房地产租金收入与房地产的质量有关。质量差的房地产，不可能以高租金出租出去，甚至低价出租都很困难。由租户还是由房地产所有者负责装修房地产，对租金收入有很大影响。此外，租期的长短也很重要。业主一般更愿意一次签订租期较长的租赁合约，但租金可以定期调整。
  七、管理水平
  房地产的租金收入与管理水平有很大关系。管理水平高的房地产，既可以将出租价格定得高一些，又能保证较高的出租率。不同类型的房地产，管理的重点不一样：对办公楼而言，管理的重点是水、电、冷热气、保安、清洁及维修工作，以不影响用户的办公和使用为目的;对商场而言，管理的重点是保持房屋的外观清洁和良好形象，以提高商场的知名度为目的;对住宅而言，管理服务的重点是清洁、保安、设施维修、园艺管理、娱乐设施管理等工作，以给用户提供舒适的生活环境为目的;对工业厂房而言，管理的重点是水、电和货物的起卸，以保证顺利生产和货运畅通为目的。
  八、楼层、朝向和面积
  房地产的租金收益还与楼层、朝向和面积大小有关。例如：对写字楼和电梯公寓来说，楼层越高租金越高;而对于商场而言，楼层越低租金越高。良好的朝向和室外景观能提高人们的工作效率和身心愉悦的程度，故对大多数建筑物来说，良好朝向的楼面的租金要高一些。面积也同样重要，面积不同租金水平也有较大的差异。还涉及到租金收入、总营运费用和抵押贷款偿还额等。这些因素都是和房地产紧密相连的，因此房地产投资者在确定租金价格的时候要综合考虑多方面的因素，才能实现自己利益的最大化。
  
  
  

#顾小东律师简介：男，法学学士，副主任律师，中华全国律师协会会员。具有30多年的工作经验，现专注于经济合同、刑事犯罪、法...More>>